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2020年一季度中国房地产市场总结与展望

2020-04-09


核心观点

1、政策:中央、地方频出利好,压力城市将放松甚至刺激

2、行业:销售、投资、新开工增速创20年新低,乐观预期下半年有望恢

3、新房供应:整体同、环比齐跌,预计二季度各线城市将显著回升

4、新房成交:环比降6城,同比降3成,料二季度成交规模将微增

5、二手住房:疫情给下行成交“雪上加霜”,规模恢复有待时日

6、房价:整体房价稳中趋降,一二线稳健、三四线涨跌分化

7、库存:七成城市同比扩容,六成城市消化周期升至警戒线

8、土地:一季度成交规模同比下滑,溢价率持续回升

9、业绩:多数房企对全年保持谨慎乐观预期

10、投资:百强拿地仍趋谨慎,二季度投资将逐步加码

11、融资:房企融资需求旺盛,境内和短期债崛起


政策

中央、地方频出利好

压力城市将放松甚至刺激


一季度,受疫情影响,货币、财政政策同步转向积极,央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。不过,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移,3月全国房贷利率加速下移,首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压,涉及支持企业复工复产,调降土地出让门槛,放宽预售条件,人才政策继续发力,购房补贴、税费减免,调降首付比例等。不过,部分省市调控政策再升级,唐山落地限售,海南省升级全域限购政策,并实行现房销售制度。

展望未来,2020年房地产信贷政策中性偏积极,房企融资环境或将分类放松,大中型品牌房企或将明显受益,融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升,压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”,一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行,厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控,上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。

1、短期货币、财政转向积极,但坚决遏制房地产金融化泡沫化(本节有删减)

1月2日至3日,央行召开工作会议,部署2020年7项重点工作。其中,首要任务仍是稳健的货币政策,但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年,遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外,会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。

受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延,节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日,央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作,并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元,明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日,央行开展500亿元7天期逆回购,中标利率下调20个基点至2.2%。

一季度央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。1月6日,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元。3月16日,央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点,共计释放长期资金约5500亿元。



2月21日,央行召开2020年金融市场工作会议,充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩,并部署2020年6大重点工作。就房地产而言,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看,2020年央行将继续实施稳健的货币政策,保持灵活适度,坚决不搞“大水漫灌”。

不难看出,短期货币、财政政策同步转向积极,仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施,并非代表货币政策根本性转向,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场,坚决遏制房地产金融化泡沫化。

2、3月房贷利率加速下移,存量房贷利率转换取决于LPR升降预期(略)

3、地方多措并举为市场、企业减压,唐山、海南调控再升级(本节有删减)

疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化:其一,100余城暂停案场销售活动,房地产市场急速冷冻;其二,多省市积极为开发企业解困,并刺激需求维稳房地产市场。具体而言:

受困于疫情不断蔓延,中国房地产协会发出号召,暂停售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。随后,北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动,房地产市场急速冷冻,三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京,严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。

疫情期间地方政策热闹纷呈,积极为开发企业解困,主要集中在以下3个方面:

其一,广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产,力争将疫情的负面影响降到最低,涉及简化项目复工手续办理,推动重点工程、重大项目全面开工,奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉,现已实行差别化分批复工复产,有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力,实施集中返岗包车补贴,包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业,给予每人1000元标准的就业补贴。

其二,调降土地出让门槛,缓解房企拿地时的资金压力,涉及降低竞买保证金,延期或分期缴纳土地出让金,顺延项目开竣工期限等。典型如西安,新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金,合同签订后一个月内缴纳50%的土地款,余款可在一年内分期缴纳。

其三,放宽预售条件,全力支持企业促销售、抓回款,涉及顺延项目预售期限,调整预售审批标准,放松预售资金监管等。典型如苏州,取消结构性封顶现房销售,已成交需要结构封顶或现房销售的地块,可以提前入市。又如河南鹤壁市,多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。

与此同时,多城市更在需求端刺激,维稳房地产市场,集中体现在以下3个方面:

其一,人才政策继续发力,政策内容不断升级,涉及调降人才落户门槛,享受户籍人口购房政策等。典型如苏州,全面放宽落户标准,本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门,优化人才购房资格,大专以上学历人才免社保可购1套住房。

其二,购房补贴、税费减免最为直接有效,人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山,个人在市区首次购买90平方米以下普通住房,给予房屋价值1%的补贴;本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房,给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州,假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房,分别可享受100%、80%和50%的契税补贴,医护人员在2020年购买新建商品房,可享100%的契税补贴。

其三,在央行现有限贷政策框架下,部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如,浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%,绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。

值得一提的是,短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”,基本可以划归为以下三类:其一,需求端刺激性政策,典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%,并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二,局部放松限购,譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购,又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三,核心城市类住宅公寓销售解禁,典型如广州商服类项目不再限定销售对象,意味着类住宅公寓产品销售解禁。

4、展望——房地产信贷:中性偏积极,房企融资分类放松、居民稳杠杆

3月27日,中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。

我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极,央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具,着力舒缓银行间市场流动性压力,年内不排除继续定向乃至全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效,适度扩大财政赤字率,尤其要对重灾地区以及行业结构性减税降费,以期支持实体经济尤其是小微、民营企业平稳健康发展。

不过,央行逆周期调节绝非放水房地产,且就去杠杆而言,房地产仍是去杠杆的重要领域。预计2020年房地产信贷政策整体中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。

具体而言,房企融资环境或将分类放松。一方面,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央企以及头部房企更具融资优势,融资成本有望适度下移,最大程度避免因资金链断裂所引发的市场共振风险,尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面,对于那些高杠杆、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进,屡拿地王的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。

居民高杠杆购房注定难以维系,稳杠杆将是下一阶段主旋律,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年的全面降价潮,否则2020年居民限贷政策难言实质性转向,诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无全面落地的可能性。譬如,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。

当然,部分压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减:

其一,鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性,预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选工具,涉及下调公积金贷款首付比例,提高公积金贷款额度等。

其二,在LPR利率中枢适度下移的作用下,预计全国房贷利率大概率继续下移。联系到各城市银行房贷利率执行标准不一,且有较大的自主性,压力城市更有望适度调降房贷利率,涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例,首套房贷利率恢复至基准利率等。

其三,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行,更可能局限于市场下行压力极大或者受疫情影响极为严重的城市,譬如湖北省内的黄冈、随州等三四线城市,抑或是个别商业银行的局部试点。

5、展望——因城施策:一线及热点二线维稳,压力二三线放松乃至刺激

在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下,预计2020年调控政策全面放松基本无望,“四限”调控注定将延续更长的时间周期,但局部放松依旧可期,压力城市放松调控也在市场预期之中,在一定程度上缓解市场下行压力。

一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳,基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧,预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四线城市可能局部甚至全面放松调控,上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市更可能出台刺激性政策,涉及购房补贴、税费减免等。

压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签,人才政策也将继续发力,但放松限售的可能性不大。

具体而言,限购政策或将分城市、分区域精细化调控,意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行,以期维稳房地产市场,打压房价上涨预期;压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购,涉及单身家庭、远郊区域不限购,降低乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。

限价政策大概率将有所松绑,更多城市将进一步放宽商品房预售条件,加快预售证审批,便于开发企业尽早实现项目开盘销售,尽快实现现金流回正。譬如,降低商品房预售条件标准,阶段性取消现房销售,放松预售资金监管等。

当然,热点城市仍要防止房价过快上涨,核心一、二线城市高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控,避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。疫情影响严重的二三四线城市更要防止房价大幅下跌,短期内房价管控的“安全垫”不会撤出,避免重演2014年全行业的降价潮。

限签政策有望分类放松,刚需以及改善性项目网签备案大概率将有序放开,成交数据“失真”问题将有所缓解。不过,基于稳房价的客观要求,高价盘乃至豪宅网签备案较难全面放开,或将继续采用“高低搭配”的方式,结构性平抑房价上涨压力。

人才政策将继续发力,政策内容也将不断升级。一方面,落地人才政策城市范围将进一步扩容,更多二、三线城市将跟进出台人才政策。另一方面,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外,压力城市有望出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及人才购房不受户籍、社保限制,人才购房补贴、税费减免等。

放松限售的可能性不大,源于负面效应不容忽视。一方面,热点城市放松限售或将加重市场投资炒作氛围,助推房价上涨预期,明显有违中央一贯坚持的“房住不炒”政策主基调;另一方面,压力城市放松限售并不会刺激购房需求,对新房市场利好程度有限,反而会加剧二手房市场抛售压力,进而带动新房市场共振下行。

表6.1 2020年一季度重要政策汇总表(略)



行业

销售、投资、新开工增速创20年新低

乐观预期下半年有望恢复


1-2月,房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行,创近20年来新低。目前来看,为冲抵疫情对经济带来的负面影响,央行已密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性,各地政府也通过土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免等方面为房企缓解资金压力。不过考量到新冠疫情的复杂性,目前我国仍面临全球新增病例的输入性挑战,对房地产行业的负面影响还是十分巨大的。1、销售面积、金额同比降3成符合预期,复工后一线有望率先复苏(本节有删减)首先看一下销售情况,1-2月因疫情影响,多地线下售楼处被迫关闭,三四线“返乡置业”爽约,居民无心购房,居家抗疫,因而整体销售数据呈现出“断崖式”下跌,商品房销售面积为8475万平方米,商品房销售额为8203亿元,同比分别下降了39.9%和35.9%,环比均下降6成。不同区域销售数据全线下滑,不过整体的降幅与疫情的严重程度基本成正比,中部降幅最为显著,面积、金额同比下降均超45%,其次为西部和东北地区,东部地区的抗跌性最好,1—2月商品房销售面积3537万平方米,同比下降34.9%;销售额4792亿元,下降30.0%。


2、开发投资额累计增速由正转负跌至-16.3%,创近20年来新低(略)


3、春节传统淡季叠加疫情影响,新开工、土地购置面积同比降幅持续扩大(本节有删减)

新开工这块大家同样比较关注,1-2月,房屋新开工面积10370万平方米,同比下降44.9%,房企新开工动力略有不足。究其原因,无外乎以下两点:一方面按历史规律来看,春节传统假期,外地务工人员返程,本就是开工淡季;另一方面,新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2019 年土地购置面积创十年来新低,这也“拖累”2020年的新开工指标,房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。此外,纵观自2001年以来房地产开发企业新开工面积累计同比增速的变化情况,2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至负值,但是整体的跌幅都不如今年1-2月的如此显著

4、展望:信贷微调叠加量化宽松强化购房预期,销售“先抑后扬”不会显著失速

2020年房地产行业开局不佳,1-2月行业指标的全线下滑主要是新冠疫情“黑天鹅”事件的影响,随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月预期会小幅回升,但是总体表现仍会不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病,预防输入型病例的任务依旧艰巨,对房地产行业的负面冲击还是十分显著的;但也有否极泰来的机会,2020年开年以来,各地为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定,乐观预期被强化。在这样的情况下,我们对于后市给出如下几点判断:

一是全年楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑,大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。疫情之后,核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升,房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。

二是新开工方面,在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金,因而新开工面积有望在二季度稳步回升。

三是土地购置方面,政府全年供地计划受疫情影响有限,随着核心城市土拍复常,整体增速有望低位回升,但考虑到房企拿地仍旧谨慎,降幅难见大幅收窄。

四是随着疫情逐步得到控制,各地工程项目陆续复工,加紧工期,追赶因疫情拖延的工作进度也在情理之中,开发投资额在新开工、施工面积的驱动下,有望在下半年得到小幅回升。

新房供应

整体同、环比齐跌

预计二季度各线城市将显著回升


新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞,售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制,房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈,预计推货积极性将明显提升,二季度整体供应量将有大幅回升。

1、前2月同比锐减46%,二线城市环比跌幅显著,三四线同比跌幅最大(本节有删减)

前2月,一线城市商品住宅新增供应共计152万平方米,同、环比分别下滑37%和69%。分城市来看,北京受去年低基数效应影响,供应量同比仍增11%,深圳前2月供应量仅7万平方米,同、环比跌幅皆为四城市之最,达81%和94%,究其原因,一方面去年12月业绩冲刺期项目集中入市导致1月供应乏力,另一方面则是疫情直接导致2月深圳商品住宅出现断供。

20个重点二线城市商品住宅新增供应量总计978万平方米,同比下滑39%,环比下跌77%,环比下滑幅度明显高于一线和三四线城市。由于疫情爆发期时值春运,作为重要交通枢纽的二线城市承压明显,成都等在疫情爆发初期就率先下发通知关闭售楼处,体现在商品住宅供给上,2月多地新增供应挂零,超七成二线城市新增供应量不足10万方。

48个三四线城市商品住宅新增供应面积1076万平方米,环比下滑66%,同比下跌51%,同比跌幅显著高于一二线城市。恰逢春节的新冠肺炎疫情直接导致三四线城市的返乡置业需求递延甚至取消,同时导致房地产项目暂停开盘推售。

2020年前2月72个城市新建商品住宅新增供应情况(单位:万平方米)(略)

2、3月复工反弹使一季度整体同比跌幅收窄至38%,二线城市复苏迅速

3月,随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制,各地线下售楼处陆续开放,房企基本复产复工,商品住宅供应也迎来小高峰,50个重点城市商品住宅当月新增供应共计1583万平方米,环比上月增长6倍,已达到去年3月的六成水平。相对而言,二线城市供应复苏较为迅速,3月整体供应量同比跌幅仅26%,显著低于一线、三四线城市。分能级来看,一线城市供应恢复速度相对缓慢,3月供应量同比下跌达60%,且新增供应主要集中在广州,北京、上海的仍维持10万平方米左右的低位供应量。市场热度回升叠加一系列政策利好刺激,二线城市供应量迅速反弹,20个二线城市3月整体新增供应1057万平方米,近四成城市供应量已显著高于去年同期,杭州、青岛等已大致持平于去年同期供应高峰值,成都、厦门供应量同比近乎翻番,南京同比增幅更是高达203%。三四线城市商品住宅供应呈现分化回升,常州、金华、梧州等3月供应量同比回正,而无锡、常熟等同比跌幅仍超六成。


3、展望:一线城市稳步回升,二线显著提升,三四线探底反弹

预计二季度一线城市供应量稳步提升。一方面,疫情导致房企资金链承压,为了加速销售回款,房企势必会在二季度加大供货力度,但另一方面,受到前期土地供应量限制,未来一线城市新增供应总量难有大幅突破提升。

二线城市供应量将有显著提升。一方面,前期积压的供应亟待入市,且由于疫情发展仍不明朗,甚至存在年末再次爆发的可能性,房企势必抓住二季度窗口期加速推货,尤其是在复苏动力相对强劲的二线城市,另一方面,二线城市普遍出台了针对房企的定向纾困政策,主要集中在缓缴土地出让金、降低预售取证标准等,料将有效推动在途商品住宅项目加速入市。

三四线城市整体供应量将在二季度出现明显反弹。一方面,原本面向返乡置业客群的备货将在二季度集中入市,另一方面,部分城市推出了阶段性需求刺激政策,如衡阳、钦州、抚州为购房者提供契税补贴,佛山、汕头等人才新政面世,都会大大增加房企推货动力。


新房成交

环比降6城

同比降3成,料二季度成交规模将微增


一季度,楼市整体成交可谓“一波三折”:因疫情突发,多地售楼处被迫关闭,春节“返乡置业”爽约,1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌,3月随着国内疫情得到初步控制,房企实现全面复工,楼市成交也随之稳步恢复,甚至部分一、二线城市再现开盘热销、地市火热,后市购房乐观预期被再度强化,二季度整体成交仍有望保持稳步增长。

1、79城前2月成交同环比齐跌,三四线返乡置业“爽约”降幅显著(本节有删减)

CRIC数据显示,2019年1-2月79个重点城市商品住宅合计成交3173万平方米,环比锐减62%,同比下降36%。受新冠疫情“黑天鹅”的负面影响,各能级城市面临全线下跌,环比跌幅均在6成左右,其中二线跌幅最大,环比下降64%;同比跌幅则均在3成以上,三四线城市因“返乡置业”爽约,同比下降达36%。具体来看,

  • 一线城市成交量稳步下调,1-2月仅成交210万平方米,同环比分别下降33%和61%。北上广深四城均呈现出环比回落,同比仅深圳出现小幅微增的情况。其中广州的跌幅最为显著,虽然供应小幅放量,但因经历了去年年末需求的集中释放,叠加疫情形势相对严峻,居民无心购房,成交同环比分别下降了48%和67%。

  • 二线城市成交量环比跌幅64%,同比跌多涨少,不及去年同期。21个二线城市总成交量仅1555万平方米,且环比全线下跌,这主要源于春节销售淡季和新冠疫情突袭的双重影响;同比则跌多涨少,仅有兰州、厦门两城因去年基数过低和年末延迟备案等原因,同比出现了正增长。

  • 三四线城市因新冠疫情原因,“返乡置业”爽约,同环比降幅显著。数据显示,1-2月54个三四线城市成交量共计1407万平方米,环比下降59%,同比下滑36%,分城市来看,整体行情与二线城市类似,环比全线回落,同比仅茂名、湛江、云浮、六安、东营等少数几个城市出现了正增长。

2020年1-2月79个城市成交量情况(单位:万平方米)(略)

2、3月环比增3倍使得一季度同比跌幅收窄至35%,核心二线“复苏”显著

因新冠疫情在国内已得到初步控制,供应稳步放量,3月楼市成交有了显著回升。50个重点城市3月整体成交1916万平方米,环比增长309%,同比仍跌30%。整体一季度成交“先抑后扬”,1-2月多数城市近乎为0成交,3月小幅放量,50城一季度成交同比去年仍下跌了35%。

分能级来看,一线城市一季度成交为363万平方米,同比下降36%。其中北京跌幅最大,同比下跌了46%,3月市场小幅回暖,但是成交绝对量依旧偏低,仅为17万平方米,环比小幅增长22%,同比大降62%,主要源于北京整体的供应仍属低位,经历了去年年末需求的集中释放,当前刚需观望情绪仍比较浓厚。深圳市场复苏相对较快,今年一季度成交仅同比微跌1%,得益于外来务工人员基本已经返程,近期商务公寓屡开屡罄:3月7日,104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄;3月16日,万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。预期后续刚需、改善需求仍有望持续平稳的释放。

二线城市一季度总成交2756万平方米,同比下降34%,与一线和三四线相比,跌幅最小。从绝对量层面,成都、重庆、杭州都迎来了疫情后需求的集中释放,1-3月成交量均超200万平方米,典型代表如成都,近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。与之形成鲜明对比的是,武汉重灾区疫情负面影响犹在,3月仍为0成交,一季度成交量同比去年下降6成。单3月环比来看,二线城市集体“飘红”,部分城市诸如重庆、宁波环比增幅均超2000%,主要源于上月基数过低的缘故。单3月同比来看,多数城市城市仍未恢复至去年同期水平,近成都、杭州、昆明、合肥3月稳步放量,同比出现了正增长。

三四线城市一季度成交1091万平方米,同比下降37%,跌幅最为显著。主要源于新冠疫情下,三四线返乡置业爽约,据CRIC测算,2020年返乡置业“受损量”约800万平方米和600亿元;加之多数三四线城市经历了前2年的房价翻番,购买力基本都已透支,整体成交相对低迷也在预料之中。其中东南沿海长、珠三角城市因疫情相对较轻,加上防控到位,成交抗跌性良好,诸如常州、绍兴、福清、江阴一季度累计同比降幅均在2成左右,宁德同比甚至上升了7%。


3、展望:二季度一、二线成交将企稳回升,三四线持续分化下行

综上,在新冠疫情的“阴霾”下,一季度楼市成交大幅回落已成定局,不过随着国内新冠疫情得到了初步控制,房企陆续复工,加之各地出台了多种为企业纾困的良策,3月楼市也出现一些转暖征兆:一方面房企加快了推盘节奏,供应小幅放量,二三线的推盘节奏明显快于一线;另一方面成交也有了稳步增长,尤其是核心一二线城市诸如深圳、苏州、成都等项目热销频频,市场转暖迹象显著。基于此,我们认为,疫情对楼市的负面影响将会逐月递减,二季度成交会稳步回升,整体表现也会略好于一季度,具体来看:

一线城市成交量有望小幅回升。事实上,当前一线楼市已然有一些复苏征兆:北、上地市大热,房企拿地热情高涨,上海徐汇滨江180万平方米超大体量绝版地块,由28宗地块组成,整体投资金额或将达到700亿元。最终由香港置地联合体底价310亿元摘得,创造上海新的总价地王纪录。深圳多盘热销,商务公寓屡开屡罄:3月7日,104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄;3月16日,万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。由此可见,大市低迷的背景下,核心城市的投资价值正在日益凸显,客户观望情绪转淡,购房信心增加。二季度若供应持续放量,成交量将保持小幅回升态势。

二线城市成交有望企稳回升,尤其是东南沿海核心二线,成交表现将持续转好。主要源于一方面当前市场本就处于疫情过后的快速恢复期,此前我们的调研数据也显示,74%的购房人群选择延后置业而非取消,前期被压抑的需求集中释放造成成交在短期内快速回升基本符合预期;另一方面2020年开年以来,各地为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定,乐观预期被强化。

具体来看,首先,长三角的部分城市诸如南京、苏州、杭州等城市成交有望率先企稳回升,高性价比项目将持续热销;诸如苏州3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目,无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”;南京产登记中心更是在3月1日到24日,线上线下共计开出15742份购房证明。其次,沈阳、大连、济南等环渤海城市受疫情影响相对较小,楼市恢复较快,二季度成交有望保持稳中微增;最后,中部城市诸如重庆、武汉、长沙等城市疫情负面效应尚未消弭,整体成交有望在二季度末逐步恢复如常。

三四线城市市场回调压力巨大,各城市间分化也会持续加剧。从目前的市场轮动周期来看,部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位,购买力已近乎枯竭,加上货币化安置比重逐渐减少,成交量势必会受影响,尤其是中西部一些经济基础较差、产业发展落后、人口持续净流出三四线城市成交有可能会大幅下滑;另一方面环都市圈三四线因人口外溢、产业承接等因素具备长期发展前景,典型代表诸如常州、无锡、南通、徐州、嘉兴、佛山、中山等。以超大城市的发展路径来看,未来一定是城区的扩张,新城建设、产业转移、人口外溢等等,而环都市圈的周边三四线无疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。


二手住房

疫情给下行成交“雪上加霜”

规模恢复有待时日


新冠疫情导致本就陷入下行颓势的二手房市场“雪上加霜”,2月二手经纪叫停使得前2月全国成交面积累计同比降幅扩大至38%。一季度末核心城市二手经纪复工,南京、深圳复苏超预期。但受全球疫情不明朗、居民需求受抑制等影响,整体市场规模恢复仍有待时日,部分城市预计后续复苏动力缺缺。

1、1月同比跌21%颓势已现,疫情“雪上加霜”前2月降幅扩大至38%(本节有删减)

据CRIC数据统计显示,15个典型城市2020年第一季度1-2月二手房累计成交面积仅997万平方米。自1月中旬起全国二手房市场受疫情几经停滞,前两月累计同比跌38%。一线城市成交面积累计同比跌24%,而二线及三四线城市尤为严重,二线城市成交面积累计同比跌44%。


2、3月核心城市普遍稳步回升,南京、深圳甚至超预期同比增长30%(本节有删减)

一季度末,各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务,城市成交规模环比普遍翻倍,但同比来看距离正常水平尚远。整体来看,3月全国8个重点城市二手房成交体量为304万平方米,环比增241%,但同比仍跌34%。

3、展望:整体市场恢复仍需较长时间,部分城市复苏后劲不足

随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务,核心城市出现成交量倍增暴增的现象。但是主要强调的是,成交“报复性”激增不会长久,整体市场仍处于历史较低水平,事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低,当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物,另一方面随着新房销售复工,二手房市场热度为新房倒吸在所难免。因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间,二季度将是关键阶段,同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。

房价

整体房价稳中趋降

一二线稳健、三四线涨跌分化

一季度全国房价中枢在“房住不炒”下依旧延续2019年年末逐渐趋稳的态势,但受疫情影响各能级城市一二手房价同比增速均收窄。一季度末随着国内房地产正常化,各能级城市房价走势分化明显。一、二线及强三线城市房价稳中微降,其余超五成三四线复苏缓慢,城市房价同、环比增速明显回落。

1、70城房价整体稳中趋落,各能级一二手房同比增速均收窄(略)2、核心城市房价稳健,超五成三四线城市房价受疫情影响明显回落(本节有删减)

受疫情影响2、3月全国房地产市场被迫停滞,多家房企采取降价方式促进销售走量。在此影响下,据CRIC数据显示一季度多城新建商品住宅成交均价同、环比明显下跌,三四线城市为数尤为众多。事实上,1、2月销售的房源多在3月转为签约备案数据,因此3月全国房价可充分代表一季度整体水平。

分能级来看,一线城市房价稳中微降,疫后稳价潜力十足。北上广深4城中,3月新房销售均价仅广州同比跌5%,其余3城同比均上涨,北京涨势最高达9%。此外上海、深圳对比2019年末房价分别上扬2%、7%,北京环比2月上扬6%。结合一季度末上海、深圳部分项目认筹爆满、开盘售罄等事实,可以看到一线城市整体房价受疫情影响不大,在疫后需求释放的过程中房价仍将保持平稳态势。

二线城市环比回调明显,同比依旧持稳。环比增速上,近八成共14城房价回调,其中南京,3月成交多为远郊及近郊板块项目,故城市房价环比被结构性拉低21%;而杭州3月奥邸国际、御虹府等高端项目入市,环比拉高整体城市均价17%。从同比来看,除宁波、大连、南宁、长春外其余城市一季度末房价均较同年同期有所上涨。其中、厦门、杭州、苏州、长沙更大20%以上。除去房价结构性上涨的因素外,可以看到二线城市整体房价中枢保持稳定,个别城市房价受疫情影响略有微降。

三四线城市涨跌互现,强三四线房价坚挺,其余城市显著回落。经济强市无锡、东莞、泸州、安庆、桂林、芜湖等城销售均价同、环比齐涨,其中无锡同比涨21%,芜湖环比涨18%,城市购房需求充足下疫后市场快速回暖,房价坚挺稳健。其余城市房价则均有一定回调,资阳、平潭、石狮、龙岩等城更是同环比齐跌。



库存

七成城市同比扩容

六成城市消化周期升至警戒线

2020年一季度,七成以上城市库存同比明显扩容,梧州、芜湖等城市库存量近乎翻番。疫情期持续低迷的成交量也导致超九成城市消化周期攀升,六成以上城市消化周期一举跃升至18个月以上高位。预计随着疫情影响逐步散去,热点城市成交或将迎来反弹行情,预计二季度一、二线城市库存将有所回落,但三四线市场库存仍可能继续扩容,未来去化压力不容小觑。

1、七成城市库存同比扩容,成交低迷致使九成城市消化周期上升(本节有删减)

截至3月末,50个重点城市商品住宅库存量30432万平方米,同比2019年3月末增幅高达11%。尽管1月中旬爆发的新冠肺炎疫情导致各地售楼处停业、项目停工、房企延迟复工,使得部分城市楼市出现短期供需缺口,苏州、宁波热点城市等库存量环比收缩超超10%。但从同比来看,整体库存量仍在不断攀升,七成城市库存同比有所扩容,梧州、芜湖等库存近乎翻番。

受疫情导致市场停摆、成交下滑影响,各地商品住宅消化周期明显拉长,九成以上城市消化周期同、环比齐升,33个重点城市消化周期一举跃升至18个月以上高位,其中北京、大连、厦门、烟台、梅州等7个城市消化周期已超40个月,库存压力不断积聚。




2、商品房待售面积同比由跌转增,住宅待售面积较2019年末激增3224万方(略)

3、展望:一、二线城市库存持续回落,三四线市场库存或将继续扩容

近两月,为纾困房企、恢复楼市,多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策,譬如降低预售取证标准等,都将有效引导提升二季度房企推货意愿和推货节奏。就需求端来看,随着疫情影响逐步散去,购房者信心将有明显提升,前期积压的购房需求将稳步释放。

在供求两端共同发力的情况下,预计二季度各城市库存量呈现波动分化。具体来说,一、二线城市库存量或将出现小幅回落,由于供给恢复一定程度上还受到项目施工进度影响,而因疫情延误的工期进度一时间很难回补,但需求复苏相对灵活,尤其是深圳、成都、苏州等城市,楼市已然出现局部过热迹象,短期内供不应求形势恐难逆转,最终将有效消化现有库存。

而三四线城市二季度库存量仍可能继续扩容,一方面,此前积压的返乡置业需求很可能随着返城复工而延期甚至消失,另一方面,前期积压的供应将在二季度集中入市,或让楼市重回“买方市场”,加剧购房者观望情绪。事实上,三四线楼市承压之大、去库存之难,从近期江门、泸州等三四线城市购房补贴、取消限购等“救市”政策频出也可窥见一二。

土地

一季度成交规模同比下滑

溢价率持续回升


2020第一季度,受新冠肺炎影响,各地在2月份纷纷暂缓了土地出让,导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场,以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应,带动成交价格环比明显上涨,溢价率也在此刺激下持续回升。对于接下来的市场,由于楼市线下销售仍未能全面恢复,房企资金压力较大,拿地时对周转速度、现金流方面的考虑将更为慎重;在此背景下,有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注,预计竞拍热度也会继续走高。

总结

1、土地成交量缩价涨,一线整体表现优于二、三线

1)土地市场低位运行,仅一线城市略好于去年同期。疫情影响叠加季节性因素,一季度全国300城经营性土地成交建筑面积达38443万平方米,同环比分别下跌22%和55%。从成交趋势来看,成交规模的大幅缩减主要由于疫情扩散后各城市土地供应明显缩量,导致2月和3月的土地成交量也受此影响大幅缩减,这两月的成交规模创下了近两年来的最低纪录。

分城市能级来看,一线城市表现优于二、三线。一季度,北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让,整体成交量较去年同期增长5%,金额更是同比大幅上涨了37%;二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势,跌幅分别为32%和20%,成交金额也分别同比下滑了30%和8%。

2)受各能级成交结构变动影响,土地价格同环比均上涨。一季度,土地成交楼板价2479元/平方米,环比上涨12%,同比也增加了13%。自进入2020年以来,以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断,成交占比明显上升,抬升整体成交均价

分能级来看,各能级城市表现基本一致,同比均呈上涨趋势。其中,一线城市土地价格涨幅最为突出,同比上涨30%,环比也上涨了24%;其次是三四线,同比上涨15%,但环比微降1%;二线城市同比变化最小,仅有3%的增幅,但环比却上涨10%。


3)溢价率年初上行,市场热度全线回升。随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应,加之部分城市拍地条件的放松,进一步刺激地市回暖,一季度溢价率明显回升,环比上浮2.5个百分点,达到11%;同比来看,热度较去年一季度略有下滑,溢价率下降了1个百分点。

分城市能级来看,一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下,尤其是北京多宗优质地块的集中供应,土地市场热度回升尤为显著,溢价率环比上涨了6个百分点至9%,是整体溢价率提升的主力;二、三线城市溢价率环比涨幅不及一线城市,但也均上涨2个百分点,增至11%,市场热度稳步提升。



2、中西部二线城市是供地主力,南宁、宁波、成都竞拍热度较高

从重点监测的城市来看,二线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看,有13个城市都是二线城市,排名靠前的多是中西部省会城市,其中郑州以642万平方米的成交体量位居第一,上海和西安分列二、三位,成交量均在500万平方米左右。一线城市中,除上海外,仅有广州上榜,且位次处于末位。三四线城市中,徐州、南通及温州等热点城市成交量较多,均超过了350万平方米。

为了达到稳地价的预期目标,一季度各城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖,溢价率随之上扬。整体来看,多数城市的溢价率均在10%左右,市场热度不高,但东部热点城市如杭州、宁波以及中西部供出优质土地的南宁、成都、西安等地价较低的城市溢价率相对较高,仍是各大房企争先布局的重点城市,特别是长三角区域中地价较低的宁波,近来出让地块的溢价率有多宗都在40%以上,一季度溢价率达到30%。



3、撤牌和政府收回成为土地流拍主因,流拍现象在季末明显减少

土地流拍方面。以重点监测的城市来看,2020年一季度,土地流拍率呈现出“先升后降”的趋势。分月来看,土地流拍率在2月份达到高峰,当月监测流拍土地幅数超过100幅,土地流拍率更是创下近一年新高。这主要是因为疫情影响之下,各地纷纷暂缓了土地出让,导致撤牌和政府收回地块幅数骤然升高,流拍率也随之上升。随着疫情逐渐得到控制,北京、杭州、成都等热点城市以优质地块甚至稀缺地块试水地市,同时各地也出台相关政策纾解房企拿地压力;在上述因素的叠加影响下,市场热度不断回升,土地流拍现象也因此得到改善。3月份土地流拍率已经降至10%以下,处于近一年以来的较低水平。

同比来看,一季度中仅有2月份的土地流拍率高于去年同期外,1月和3月的土地流拍率均明显低于去年同期。排除疫情因素影响外,2020年一季度土地流拍现象实际要好于去年同期,土地市场也明显更加稳定。



展望

4、稳定运行基调不变,二季度土地成交规模有望恢复

受新型肺炎疫情影响,楼市受到了极大冲击,土地市场也不例外,2020年第一季度全国土地市场成交规模比去年同期跌幅超过2成。不过,3月份各大城市纷纷重启土地出让,北京、上海、杭州、苏州等多个城市已有多宗土地挂牌预计将在4月和5月出让,下季度土地成交规模有望能恢复至往期水平。

但接下来的地价却难以继续上升。一季度地价同环比上升主要是由于重点城市成交占比提升以及北京、上海等热点城市稀缺宅地成功出让带动,但随着土地市场逐渐稳定,大部分城市土地供应恢复至正常水平,热点城市的优质地块对地价的拉动作用将会被减弱。另外,联系政策来看,3月中央再度重申“房住不炒”,部分城市一些明显松绑政策也基本被叫停,市场稳定运行基调仍未改变。以此来看,地价进一步上涨预期微弱,后续地价将会呈现出较为平稳的走势。

就各能级城市而言,重点一二三城市和大多数城市之间的分化格局将会更加明显。一季度以来,北京、成都、东莞等这类有需求保障的重点城市,土拍热度不断上升,成为各大房企布局的重点;此外,不少城市如济南、温州等均有人才新政出台,在此利好下,这些城市在接下来也会受到较高的关注度。而返乡置业受到影响的大部分中小城市,土地市场则不容乐观;一季度三四线城市地价已经出现环比回落趋势,因无人竞拍而流标的土地也多集中于这些城市;由此来看,大多数三四线城市的市场热度在下一季度将会维持低位运行。

2020年一季度,受疫情影响TOP100规模房企累计全口径销售规模同比下降近20.8%。3月,随着疫情缓解、房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,市场也正逐步恢复正轨。预计二季度随着市场供应量回升、积压的购房需求有序释放,企业或将迎来阶段性的销售窗口期。从规模房企全年的供货安排及目标去化率情况来看,多数企业对2020年市场的整体预期也保持谨慎乐观的态度。

业绩

多数房企对全年保持谨慎乐观预期


总结

1、业绩:一季度百强房企销售规模同比下降21%

2020年,新冠疫情的爆发给中国房地产市场带来冲击,对房企销售、交付、结算等多方面的经营节奏都造成了较大的影响。截至一季度末,TOP100房企全口径销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。

但从3月的企业销售表现来看,目前市场正逐步恢复正轨。自2月下旬以来,随着国内多数省市疫情得到有效控制,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩明显回升。3月,百强房企单月业绩同比增幅较2月已有近21个百分点的收窄,TOP10房企的单月业绩规模也基本达到了去年的平均水平。

2020年一季度,恒大得益于疫情期间“恒房通”平台在全国范围内的网上售楼,充分利用线上销售的优势、实现了较高的业绩签约。截至一季度末,恒大实现全口径销售金额1473.7亿元,同比增长23.2%,刷新了公司一季度的历史销售纪录。碧桂园一季度实现全口径销售金额1425.1亿元,3月单月实现销售660亿元,其中线上销售每天能带来6亿元以上的全口径业绩。此外,中海、龙湖、世茂、招商、金科、金茂等规模房企一季度特别是3月的业绩表现也相对更为突出。


2、目标:房企市场预期谨慎乐观,货值目标去化率基本持平尽管当前市场受到疫情持续影响,但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看,房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右,增幅在合理范围内;货值目标去化率在60%左右,与2019年基本持平。面对当前市场的不确定性,房企想要更好地活下去,必须“稳”字当头,提质控速也已经成为行业共识。

展望

二季度市场供需释放
或迎来销售窗口期

受疫情影响,我们认为2020年商品房销售总量回落已是大概率。但相信随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复,房地产市场在二季度有望逐渐恢复正常的销售节奏。短期市场供应量回升之下,一季度积压的购房需求也得以在二季度有序释放。二季度,房地产市场或将迎来阶段性的销售窗口期,届时成交量将明显回升。

对于企业而言,一方面,疫情缓解、供需集中释放之下,房企供货准备需提前铺排。另一方面,房企也需要密切关注疫情后市场潜在的产品需求和区域结构变化。值得注意的是,线上售楼处作为线下销售的重要补充,此次疫情极大地推动了房地产线上销售的发展。可以预见的是,目前线上和线下销售并行已经成为一种趋势,未来线上线下相结合的营销手段有望得到进一步发展。


投资

百强拿地仍趋谨慎,二季度投资将逐步加码


在疫情影响下,2020年第一季度土地市场走势冷淡,房企受制于销售暂停、融资不佳等因素,维持谨慎的拿地态度,销售百强房企拿地销售比明显下滑。相较之下,部分国企拿地表现相对突出,拿地销售比、金额均同比大幅提升。

短期融资压力不容小觑、企业销售恢复仍需时日,因此二季度审慎拿地态度仍是主旋律。但随着供应增多、上半年投资指标积压,百强房企拿地积极性有望回升。

总结

1、拿地集中度:百强投资金额门槛下滑,资源仍集中在规模房企

一季度新增货值百强门槛为35亿,同比基本维持稳定,但拿地金额百强门槛仅有7.8亿,同比下降14%,整体投资氛围冷淡。华润、绿地和绿城分列新增货值榜前三位,新增货值均超过600亿元,同时华润也是拿地总价最高的企业,前三月共斥资350亿元拿地。

土地资源的集中度依然较高,TOP20强房企销售集中度和新增货值集中度分别为65%和63%,销售TOP20房企中有15个位列新增货值TOP20内,重合度达到75%,仅富力、恒大前三月拿地较谨慎,新增货值不足百亿。

分梯队看,10强房企强化销售,操盘金额集中度达到49%,但新增货值集中度仅有37%,与之相反的是第二梯队企业新增货值集中度高于销售,冲规模势头不减。

2、投资态度:拿地销售比创新低,百强投资金额同比下滑23%

2020年一季度,销售百强房企拿地销售比为0.28,显著低于2018、2019年,整体投资态度保持谨慎,企业主要精力放在“抓销售、促回款”之中。

截止3月底,百强房企中仍有近两成企业未拿地,另有16家企业拿地但未能跻身货值TOP100,与2019年一季度相比,百强拿地金额下降23%,超过半数房企投资金额下降,谨慎的拿地态度可见一斑。

TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨,其余7家房企均同比下降,其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业,平均降幅接近四成,由此可见,小房企的生存环境依旧不容乐观。

3、企业表现:国企强强联合表现积极,浙系房企成黑马

尽管受一季度土地供应骤减、传统春节假期叠加疫情“黑天鹅“的三重影响,百强拿地趋谨慎,但仍有部分房企逆势布局,表现出较高的积极性。

国企、央企表现突出,强强联合降低风险。新增土地价值TOP10中,7家来自国企。在疫情导致销售大幅下滑,现金流趋紧之下,资金充裕、融资成本较低的国企、央企穿越周期的优势凸显。华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1,远超行业平均,拿地金额也较去年同期增幅颇大。例如拿地金额最高的华润,一季度拿地销售比达1.1,拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是,面对金额较大的优质地块时,国企也体现出谨慎的一面,通过强强联手、联合拿地分摊风险。

浙系房企成为一季度土地市场的“黑马“。在多数民企维稳现金流之下,浙系房企逆势”抢地“表现突出。典型的如绿城、滨江、荣安等,其中绿城共计获得15宗地,拿地金额仅次于华润,较去年同期增长277%,延续了去年以来投资加码的态势。荣安、滨江拿地销售比也高于梯队其他房企。中梁、德信虽然拿地金额并未较同期大幅增长,但一季度投资金额高于其销售,拿地底气十足。考虑到一季度土地能够在年内上市形成销售,对于本身周转速度较快的浙系房企而言,提前抄底的红利或将体现在全年的业绩中。

4、城市分布:一二线投资占比近五成,中西部城市受青睐

延续2019年回归一二线城市拿地的潮流,2020年一季度百强房企二线城市拿地建面占比达到44.1%,一二线拿地建面合计约五成。分区域来看,中西部成交占比超过四成,主要是省会核心城市受到青睐,其他三个区域成交占比基本维持稳定。

城市层面,百强拿地体量TOP10城市仍以二线为主,成都、杭州、武汉位列前三甲,武汉虽受疫情影响严重,但长期前景仍被看好,金茂3月在武汉纳储超百万方;三四线城市中仅温州位列前十,较多浙系房企积极补仓,对温州市场信心较足。

展望

二季度企业投资力度将逐步提升
但审慎态度不会逆转


二季度土地出让节奏恢复,地市逐渐回稳。一季度,由于疫情因素导致大部分城市转变供地策略,通过优先供应优质地块来刺激企业拿地积极性,因此地价、溢价率出现一定回升。但随着疫情进一步得到缓解,预计各地方也将恢复原有的出让节奏,土地市场终将会回归常态,房企投资力度也将逐步恢复。

审慎的投资态度不会发生逆转,关键在于二季度的融资环境、信贷资金能否有实质性的放松。目前企业销售仍未恢复至常态,现金流的压力犹如悬顶之剑。因此上半年重心仍是促销售、抓回款、保证现金流。一旦二季度融资不及预期,整体的投资仍会保持谨慎。

重新审视疫情之后城市发展周期,关注核心一二线城市。诸如长三角苏州、南京、杭州等成交有望率先企稳回升的城市。虽然目前优质地块溢价虽高,但整体盈利空间犹在。但并不代表土地市场已经触底回升,投资仍需警惕地价风险,避免高价拿地。


融资

房企融资需求旺盛,境内和短期债崛起


总结

1、2020年政策保持连续性,规模房企融资优势进一步体现

2020年2月初,人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,释放了相对积极的货币信号;但财政部在2月17日强调要坚持“房住不炒”的定位,央行也在19日报告中表示要加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下,预计2020年房企的融资环境大幅松动可能性不大,未来房地产金融政策仍将保持相应的连续性、一致性和稳定性。

虽然大环境上松动的可能性不大,但也不排除各地政府视情况灵活调节。如2月25日银保监会在通气会上表示要继续遵循“一城一策”的原则,让各地方在不违反相关政策的前提下自行安排房地产融资。受此表态鼓励,部分城市如抚州、九江、焦作等推出了适用于当地房地产市场的支持性政策,其中对于房地产的融资也给予了一定的支持,如适当降低贷款利率或者免除疫情期间利息、适当延期还款期限等。

此外值得注意的是,住建部在2月26日发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》中,明确表示将会加快推动银企合作,鼓励商业银行对信用评定优良的企业的融资给予支持。而国务院则在3月10日的常务会议上提出要引导金融机构主动对接产业链核心企业,加大流动资金贷款支持,给予合理信用额度。在此情况下,作为产业链核心的规模房企尤其是龙头房企的融资优势将会进一步体现,企业之间的分化也将加剧。

2、房企融资需求旺盛,疫情影响融资额同比下降

据不完全统计2020年一季度95家典型房企融资额为3884.04亿元,同比下降15.81%,环比增长14.98%,在过去两年中融资量属于较高水平。由于房企面临偿债高峰期,2020年伊始就积极融资为偿还接下来的到期债务做准备,但之后春节假期叠加疫情的影响,房企融资也受到较大的冲击,使得融资规模有所下滑。

从单月融资情况来看,由于偿债和再融资需求上升,以及年初房企和各机构发债额度充足,2020年首月房企融资量仅次于2019年1月,达到近两年的第二高峰,考虑到2020年1月下旬就早早进入春节假期,房企的融资需求可谓十分旺盛。但是1月底疫情爆发后,2月房地产行业销售、复工等受到影响,相关的融资动作往后延迟,叠加因出行及活动管控等导致大部分融资机构路演停摆,监管层面在融资审批方面进度放缓叠加等原因,2月房企融资大幅减少;3月随着市场开始慢慢恢复,房企融资也再次回升,但由于美股动荡使得境外融资减少,整体的融资量虽有所回升但同比水平仍有所下降。



从各企业来看,超过一半房企的融资规模有所减少,47%房企的融资规模同比增加,其中有57%房企的融资增幅超过50%。从梯队来看,除了TOP31-50房企同比增长5.2%到861.05亿元外,其他的三个梯队的房企均出现不同程度的下降,TOP10房企同比下降了30.5%,TOP11-30同比下降10.1%,TOP51+同比下降22.1%。整体来看,头部和尾部梯队整体降幅较大,一是主动规避此时融资带来的风险,另外部分企业在此情况融资难导致的总额下降。

3、境外发债因美股动荡停滞,短期融资颇受欢迎

从融资结构来看,境内债权融资占比最大,占比环比下降10.7个百分点,同比上升14个百分点;主要是由于1月境外债发行火热,但3月发行热度随着疫情影响和外债市场动荡而消退,房企转而向境内融资进行探索,而2019年一季度境外融资始终保持较高活跃度,境外债权占比超过五成。2020年一季度,房企境内债权融资额为1996.82亿元,同比上升15.6%,环比下降4.7%;境外债权融资1667.79亿元,同比下降29.8%,环比上升116.8%。股权融资方面,主要为新城控股、融创中国、世茂房地产进行的增发募集所得,共计约137.2亿元,同比下降41.6%,环比增长14.1%。。

值得注意的是,在疫情影响下,房企境外短债和境内超短融资券发行火热,2月房企海外短债及境内超短融资券的发行火热,发行笔数均达到8笔,而2019年的平均月度水平分别约为2笔和5笔。3月,由于美股熔断影响,海外短债发行有所减少,但境内超短融资券依旧火热,有18笔发行。

从95家典型房企债券发行监测的情况来看, 2020年一季度房企境内外债券发行融资总额2746.96亿元,达到2019年全年的36%。其中,境内发债1143.95亿元,占比达42%;境外发债1603.02亿元,占比58%,占比达到过去一年的相对较低水平。主要由于疫情影响之初国际市场对国内持有较为悲观的情绪,房企2月境外发债量骤减,不到一月3成;到了3月份,随着疫情的全球扩散,在美股接连发生3次熔断下美元债市场动荡,内房美元债发行停滞,加上境内公司债发行改注册制,房企转向境内发债,导致3月房企境外发债量环比持续下降,境外发债/境内发债比为0.33,而这一值2019年月度平均为1.68。

4、成本因境外债发行减少显著下降

而从企业的债券类融资成本来看,2020年前3月房企新增债券类融资成本6.58%,较2019年全年下降0.46个百分点,其中境外债券融资成本达8.51%,较2019年全年增长0.41个百分点,境内债券融资成本3.87%,较2019年全年下降1.34个百分点。整体融资成本的下降主要由于一方面境外债券发行的减少,一季度境外/境内债券比1.40,同比下降了0.72,此外,境内超短融和境外短债发行量的上升也是导致成本下降的重要原因。



单月来看,2020年1季度房企单月的融资成本分化较大,1月房企发行成本相对较高,2月和3月份房企债券发行成本则出现大幅下降。主要原因在于,境内外发债结构的变化。1月房企境外债券发行量较大,且相较于2019年1月来看,在发债水平相当的情况下,房企的境外发债成本上升明显,同时1月境内发债的房企较少,且大部分是大型房企境内发债,如龙湖、世茂等,他们的发债成本相对较低,从而导致1月的境内发债成本较低。2月和3月份,受疫情影响,房企的发债结构发生转变,境外发债量大幅下降,且部分企业发行海外短债,从而拉低了境外发债的成本,加上境内企业也发行了大量的超短融资券,进一步拉低房企的单月融资成本,使得2月和3月的融资成本处于5.6%以下,低于2018年2月以来的单月水平。



5、金辉、上坤等计划赴港上市,绿城代建分拆开辟新路

在融资环境的持续收紧的背景下,2020年一季度房企对于赴港上市依旧热情不减,其中汇景控股已于1月成功上市,鹏润控股、金辉控股、上坤地产三家房企则纷纷于一季度递交了上市申请。截至2020年3月底,在港交所等待IPO的房企多达9家,其中海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期,未来是否继续申请上市仍然有待观察。值得注意的是,不包括金辉在内,目前五十强房企中未上市的仅有祥生、卓越等5家,预计金辉之后仍会有更多未上市房企选择赴港上市。

通过上市房企不仅可以在IPO时获得一笔直接融资,更可以提高企业透明度,拓宽融资渠道,对未来企业维持流动性也有着相当的帮助。以新力为例,新力控股于2019年11月正式赴港上市。从其2019年的业绩报告来看,2019年新力的净负债率相比2018年大幅减少了170.9个百分点至67%,已处于较安全水平,同时现金短债比提升至1.43;平均融资成本同比下降了0.1个百分点,预计随着上市融资渠道打开,融资成本还有继续下降的空间。



除此之外,较多房企推进旗下物业分拆上市。目前正商、正荣、弘阳、金融街等7家房企旗下物管一季度均提交了上市申请,其中鸿坤集团旗下烨星集团已于2020年1月成功登陆港交所。值得注意的是,除了物管公司,绿城旗下主营代建业务的绿城管理也向港交所申请上市。作为国内规模最大的房地产代建公司,绿城管理的申请上市也是代建行业迈出的重要一步

展望

短时间内不是境外融资窗口期
房企应加强拓宽现金流入渠道

2020年一季度在融资环境不放松,以及疫情销售下滑的双重影响下,房企承受了较大压力。展望2020年全年,预计整体房地产金融政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性,松动可能性不大;不排除各地政府视情况“因城施策,一城一策”。此外疫情影响仍不明朗,目前疫情已转变成“全球性流行病”。在悲观预期下,不排除中国由输出型转变为输入型,疫情对行业回归常态的影响或延迟至6月末,而从境内外融资来看,在美元债市场动荡持续下,内房企境外债的发行预估会持续停滞,房企融资转而投向境内探索,多家房企管理层在业绩会上也表示目前不是美元债发行的窗口期。

在此背景下,未来房企可以从融资端和销售端着手。融资端方面,未上市的房企可以趁着目前这一波上市潮争取上市打开资本市场,拓宽企业的融资渠道;已上市的房企积极开展更多元化的融资渠道,同时加强与金融机构的合作

销售端方面,目前许多房企已开启线上销售,实现有力的客流导入,促进成交。虽然线上销售能够一定程度减轻疫情影响,但同时也往往伴随着无理由退房和不成交返还等操作,房企实际现金流入或有折扣。这也促使房企更要从产品力本身着手,用产品力创造销售力;同时房企也要加强成本管控,精细化管理,开源节流。

从融资端和销售端同时着手,努力降低企业杠杆、改善财务结构,与此同时吸引到更多资本青睐,降低财务成本,才能在当前环境下步入良性循环,使企业未来发展更为稳健。

本文转载自:克而瑞地产研究

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